હવે મકાન મલિક જ્યારે ઈચ્છે ત્યારે ભાડુઆતના ઘરે નહીં જઈ શકે.. અને ભાડુઆત મકાન પર કબ્જો પણ નહીં કરી શકે

દેશમાં મકાન-માલિક અને ભાડુઆત ના સંબંધો કાનૂની રૂપથી પરિભાષિત કરવાની જે હાલની વ્યવસ્થા છે તેમાં ઘણી ખામીઓ રહેલી છે. તે જ ખામીઓને દુર કરવા, દેશમાં ભાડાની સંપત્તિને બજારમાં રેગ્યુલેટ કરવા, ભાડાની સંપત્તિ વધારવા, ભાડુઆત અને મકાન માલિક ના હિતોની રક્ષા કરવા, ભાડાની સંપત્તિથી જોડાયેલ વિવાદો નો ભાર અદાલતો પરથી ઓછો કરવા, સાથે જ તેનો ઝડપથી નિવારણ કરવા માટે મોદી સરકાર આ નવો કાયદો લાવી છે. આ કાયદાનો ઈરાદો ભાડાની સંપત્તિના કારોબારને સંગઠિત રૂપ આપવાનો પણ છે. આગળ જાણો શું છે પ્રાવધાન

ભાડા પર સંપત્તિ લેવા-દેવા ના કામને રેગ્યુંલેટ કરવા માટે આ કાયદામાં જીલ્લા માં સ્તર પર એક ‘રેન્ટ ઓથોરીટી’ બનાવવાનું પ્રાવધાન છે. આ ઓથોરીટી રીયલ એસ્ટેટ માર્કેટ ને રેગ્યુલેટ કરવા વાળા ‘રેરા’ ની તર્જ બનાવવા માં આવશે. ‘રેન્ટ ઓથોરીટી’  બન્યા પછી જયારે પણ કોઈ મકાન માલિક અને ભાડુઆત રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ કરશે તો તેમણે આ ઓથોરીટી સામે હાજર થવું પડશે. બંને પક્ષને એગ્રીમેન્ટ થવાની તારીખ થી બે મહિના ની અંદર રેન્ટ ઓથોરીટી ની સુચના અપાવી પડશે. આ રીતે આ ઓથોરીટી મકાન માલિક અને ભાડુઆત વચ્ચેના સંબંધ ને સ્પષ્ટ કરવાનું કામ કરશે. એટલું જ નહિ આ ઓથોરીટી પોતાની વેબસાઈટ પર રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ થી સંબંધિત ડેટા પણ મુકશે.

નવો કાયદો મકાન માલિક અને ભાડુઆત ની વચ્ચે કોઈ વિવાદની સ્થિતિ માં ઝડપી નિવારણ ની વ્યવસ્થા કરે છે. વિવાદની સ્થિતિમાં પહેલા બંને પક્ષમાંથી કોઈપણ એક પક્ષ રેન્ટ ઓથોરીટી પાસે જઈ શકે છે. જો બંને માંથી કોઈપણ પક્ષ રેન્ટ ઓથોરીટી ના ફેસલાથી નાખુશ છે તો તે રાહત માટે રેન્ટ કોર્ટ અથવા ટ્રીબ્યુનલ માં અપીલ કરી શકે છે. દરેક રાજ્યમાં આ માટે રેન્ટ ટ્રીબ્યુનલ બનાવવામાં આવશે.

અક્સર જોવા મળ્યું છે કે ભાડુઆત અને મકાન માલિક ની વચ્ચે વિવાદની સ્થિતિમાં આં કેસ ઘણા વર્ષો સુધી ચાલે છે. નવો ટેનેન્સી કાનુન આ સમસ્યા નું સ્થાયી સમાધાન કરે છે. કાયદામાં જે રેન્ટ કોર્ટ અથવા ટ્રીબ્યુનલ ના ગઠન ની વાત કરવામાં આવેલ છે, તેને કેસની સુનવણી માં 60 દિવસ ની અંદર નિર્ણય કરવો પડશે. એટલું જ નહિ કાયદો સ્પષ્ટ કરે છે કે રેન્ટ કોર્ટ અથવા ટ્રીબ્યુનલ બન્યા પછી આવા કેસ દીવાની અદાલત ના અધિકાર ક્ષેત્રમાં નહિ આવે. એટલે કે હવે વિવાદ નું સમાધાન 60 દિવસમાં સંભવ થશે.

નવા ભાડુઆત કાયદો મકાન માલિક ને મકાન પર કબ્જો થવાના ડરથી આઝાદ કરે છે. કાનુનમાં પ્રાવધાન છે કે જો મકાન માલિક એગ્રીમેન્ટ અનુસાર ભાડુઆત ને પહેલેથી જ નોટીસ આપે છે તો ભાડુઆત ને એગ્રીમેન્ટ સમાપ્ત થવાની સ્થિતિમાં જગ્યા ખાલી કરવી પડશે. આમ ન કરવા પર મકાન માલિક આગળના બે મહિના માટે ભાડું બેગણું અને ચાર ગણું પણ વધારી શકે છે.

મોડલ ભાડુઆત કાયદામાં મકાન માલિકને હજી એક સેફગાર્ડ આપવામાં આવેલ છે. જો ભાડુઆત સતત બે મહિના ભાડું નથી આપતો, તો મકાન માલિક પોતાની જગ્યા ખાલી કરાવવા માટે રેન્ટ કોર્ટ જઈ શકે છે. એટલું જ નહી કાયદો ભાડુઆતને મકાન માલિકની મરજી વિના કોઈ અન્ય વ્યક્તિને પ્રોપર્ટીનો થોડો ભાગ અથવા પૂરો ભાગ ફરીથી ભાડા પર આપવા sublet કરવાથી રોકે છે.

મકાન માલિક અને ભાડુઆતની વચ્ચે ઝગડાનું એક મોટું કારણ સિક્યોરીટી ડીપોઝીટ છે. આથી કાનુનમાં ભાડુઆતનું પણ પુરતું ધ્યાન રાખવામાં આવશે. કાયદામાં કોઈ ભાડાની સંપત્તિને લઈને સિક્યોરીટી ડીપોઝીટ ની વધુમાં સીમા નક્કી કરવામાં આવી છે. હાલ આ શહેરોના હિસાબે અલગ અલગ છે. દિલ્હીમાં જો એક મહિનાનું વધુ ભાડું છે તો બેગ્લોરમાં ત્રણ થી છ મહિના સુધીનું એડવાન્સ ભાડું છે. પણ નવા કાનુન માં સ્પષ્ટ કહેવામાં આવ્યું છે કે રીહાઈશી સંપત્તિ માટે વધુમાં વધુ બે મહિનાનું ભાડું સિક્યોરીટી ડીપોઝીટ અને ગેર-રીહાયશી સંપત્તિ માટે આ વધુમાં વધુ છ મહિનાનું સિક્યોરીટી ડીપોઝીટ હોઈ શકે છે.

સૌથી પહેલા એ વાત જણાવી જરૂરી છે કે કેન્દ્ર સરકારનો આ કાનુન એક મોડલ એક્ટ છે. તેને લાગુ કરવાનું કામ રાજ્ય સરકારનું છે. હાલ પ્રધાનમંત્રી નરેન્દ્ર મોદી ની કેબીનેટએ આ કાનુનને મંજુર કરી છે. હવે આ રાજ્યો પર છે કે તે તેને ક્યારે અને ક્યાં સ્વરૂપે લાગુ કરે છે. છતાં પણ ઘણી જગ્યાઓ પર તેને લાગુ કરવાનું કામ ચાલુ થઈ ગયું છે. જેમ કે કેન્દ્ર શાસિત પ્રદેશ ચંડીગઢ એ આ કાનુનને લાગુ કરવાનું કામ પહેલેથી શરુ કરી દીધું છે. પણ નિશ્ચિત રૂપે આ કાનુન રાજ્યો ને ભાડુઆત કાનુન લાગુ કરવા માટે ગાઈડીંગ ફેક્ટર નું કામ કરશે.

ભાડુઆતો ને આ કાનુનમાં એક વધુ સેફટી આપવામાં આવેલ છે. ભાડા પર ઘર આપ્યા પછી મકાન માલિક અથવા પ્રોપર્ટી મેનેજર જયારે ઈચ્છે ત્યારે ભાડુઆત પાસે નથી જઈ શકતા. ભાડુઆતનું ઘર વિઝીટ કરવાથી 24 કલાક પહેલા મકાન માલિકએ લિખિત અથવા મેસેજ કરીને તેની સુચના ભાડુઆતને આપવી પડશે.

કાયદામાં મકાન માલિકોને જયારે મરજી થઈ ત્યારે ભાડું વધારવા પર રોક લગાવવામાં આવી છે. હવે મકાન માલિક એગ્રીમેન્ટ ની અવધી વચ્ચે ભાડું નહિ વધારી શકે. જો તે આવું કરે છે તો તેની જાણકારી એગ્રીમેન્ટમાં આપવી પડશે. એટલું જ નહી ભાડું વધારવા પહેલા મકાન માલિકને ત્રણ મહિનાની અગાઉ નોટીસ આપવી પડશે.

ભાડાની સંપત્તિ ની વ્યવસ્થા કોણ કરાવશે, તેનું પણ પ્રાવધાન નવા ભાડુઆત કાનુનમાં કરવામાં આવે છે. કાનુન અનુસાર ભાડુઆત અને મકાન માલિક બંનેને ભાડાની સંપત્તિને રહેવા લાયક સ્થિતિ માં રાખવી પડશે. પણ જો કોઈ સ્ટ્રક્ચરલ મેન્ટીનેન્સ ની સમસ્યા છે તો તેની જવાબદારી મકાન માલિકની છે.

કેન્દ્રીય આવાસ અને શહેરી મામલે મંત્રી હરદીપ સિંહ પુરીએ આ વિશે કહ્યું છે કે 2011 ની જનગણના ના હિસાબે આખા દેશમાં 1 કરોડ થી વધુ ઘર ખાલી પડ્યા છે. MTA થી આ ઘર ભાડા પર દેવાની વ્યવસ્થા કરવામાં આવશે. કારણ કે ઘણા લોકો પોતાના ઘર ભાડા પર એટલા માટે નથી આપતા કારણ કે તેમને પાછા ન મળવાનો ડર રહે છે. આ કાનુન તેના આ ડરને દુર કરશે.

રીયલ એસ્ટેટ ડેવલપરો ના સંગઠન નારેડકો ના અધ્યક્ષ નિરંજન હીરાનંદની નું કહેવું છે કે નવા ભાડુઆત કાનુન થી ખાલી પડેલ મકાન ભાડા માટે મળી રહેશે. તેનાથી રેન્ટલ હાઉસિંગ નો એક બિજનેસ મોડલ તૈયાર થશે. આ સેગ્મેન્ટમાં ભાગીદારી વધારશે. આનાથી દેશમાં આવાસની કમીને પૂરી કરવામાં મદદ મળશે. તે ભાડા પર ઘર આપવાના કામને ફોર્મલ માર્કેટ માં બદલી નાખશે.

તમે કોમેન્ટમાં ૫ સેકન્ડનો ટાઈમ લઈને એ અમને જણાવો કે આ માહિતી કેવી લાગી
(૧) વેરી  હેલ્પફુલ     (૨) હેલ્પ ફૂલ    (૩) ગુડ     (૪) એવરેજ

આવી જ બેસ્ટ ટિપ્સ માટે અમારા ફેસબુક પેજને લાઈક કરો..➡  સોશિયલ ગુજરાતી